Propietarios contra inquilinos: la batalla política por las viviendas unifamiliares en Estados Unidos
Por Nathaniel Meyersohn, CNN
La casa de Mona Gass se encuentra en medio de la compleja política de la crisis de vivienda en Estados Unidos.
Gass, de 72 años, paga US$ 2.500 al mes por una casa unifamiliar de tres habitaciones que comparte con su madre de 94 años. Es una de las decenas de viviendas en Avilla Lehi Crossing, una comunidad cerrada de casas unifamiliares independientes en las afueras de Phoenix, con piscina comunitaria, parrillas al aire libre y un equipo de mantenimiento.
Se mudaron a la casa de aproximadamente 111 metros cuadrados hace seis años, después de que su madre vendiera la suya. La casa estilo rancho, con entrada privada y porche, les resulta ideal, aunque esté construida “un poco barata”, comentó Gass.
La idea siempre fue que funcionara como una vivienda de alquiler, en la que no tuvieran que preocuparse por arreglar un aire acondicionado averiado o un fregadero que gotea. Con su madre envejeciendo, Gass no sabía cuánto tiempo se quedaría, y las casas en Phoenix se habían vuelto extremadamente caras. Cualquier cosa era mejor que vivir en un edificio de apartamentos con paredes compartidas y vecinos arriba y abajo suyo.
“Los complejos de apartamentos en Phoenix son todos de dos y tres pisos. No quiero subir escaleras”, dijo.
Las comunidades de alquiler como Avilla se han expandido rápidamente en el Cinturón del Sol (la franja sur del país que va desde la costa atlántica hasta la costa pacífica) durante la última década. Aproximadamente una de cada diez viviendas unifamiliares nuevas en Estados Unidos se construye ahora para inquilinos, no para propietarios.
Las viviendas unifamiliares de alquiler son una versión moderna de la primera vivienda, que prácticamente ha desaparecido en Estados Unidos. Pero su existencia desafía el ideal estadounidense de que las casas unifamiliares suburbanas están destinadas a propietarios, y su crecimiento ahora está en peligro.
El mayor paquete de vivienda del Congreso en casi 40 años, diseñado para construir más viviendas, incluye una sección que restringe las comunidades de alquiler unifamiliares respaldadas por grandes inversores. Según estimaciones de Pew, los grandes inversores financian aproximadamente el 62 % de las nuevas viviendas unifamiliares de alquiler.
Pero la disposición favorece a los propietarios a expensas de los inquilinos, según defensores de la oferta de vivienda. Las familias de ingresos medios que anhelan el sueño americano de una casa unifamiliar con jardín en las afueras, pero que no pueden permitirse comprar o prefieren la flexibilidad del alquiler, saldrían perjudicadas.
“Existe el mito de que las casas unifamiliares son para propietarios y que los inquilinos deben conformarse con los edificios de apartamentos”, afirmó Will Poof-Webster, director de política de infraestructura del centro de estudios Institute for Progress. El proyecto de ley desincentiva el alquiler de casas unifamiliares “simplemente porque las construye alguien a quien queremos culpar”.
El Senado aprobó el proyecto de ley, copatrocinado por el senador republicano Tim Scott de Carolina del Sur y la senadora demócrata Elizabeth Warren de Massachusetts, por 89 votos a favor y 10 en contra el mes pasado. Elimina obstáculos regulatorios para la construcción, amplía los préstamos para la construcción de viviendas e incrementa la oferta de viviendas prefabricadas para abordar la escasez de vivienda y facilitar el acceso a la propiedad.
Una sección añadida a última hora al proyecto de ley obliga a los compradores institucionales —definidos como inversores que controlan 350 o más viviendas unifamiliares— a vender individualmente cualquier futura vivienda unifamiliar de alquiler después de siete años.
Impedir que los inversores corporativos superen las ofertas de las familias que compran viviendas ha unido al presidente Donald Trump con los legisladores progresistas. Los grandes inversores poseen el 0,6 % de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos, pero se concentran principalmente en mercados como Atlanta. Se ha criticado a los inversores institucionales por impulsar al alza los precios de las viviendas, pero hay pocas pruebas de que su presencia esté influyendo en el aumento del costo de la compra de una vivienda.
“Las casas se construyen para las personas, no para las corporaciones”, dijo Trump en un discurso en febrero. “Estados Unidos no se convertirá en una nación de inquilinos”. Firmó un decreto que ordena a las agencias federales prohibir a los grandes inversores la compra de viviendas unifamiliares ya existentes. El impacto de la medida aún no está claro.
El proyecto de ley del Senado extiende las restricciones a los grandes inversores al mercado de alquiler.
Los defensores de estas restricciones afirman que las comunidades de viviendas unifamiliares de alquiler financiadas por inversores, si no se controlan, reducirán las oportunidades de acceso a la vivienda propia que impulsan la riqueza familiar en Estados Unidos.
“En realidad, se trata simplemente de impedir que Wall Street convierta este sector en una clase de activos que desplace a las familias en busca de viviendas en venta”, declaró Laurel Kilgour, directora de investigación del American Economic Liberties Project. Según Kilgour, las limitaciones a las grandes empresas ayudarían a las constructoras más pequeñas y a las organizaciones sin ánimo de lucro a construir viviendas destinadas al alquiler.
Sin embargo, las constructoras, los defensores de la oferta y algunos legisladores se han opuesto firmemente a esta medida. Argumentan que una vivienda construida para alquilar no significa una vivienda menos disponible para la compra de una familia. Los críticos de la disposición señalan que la financiación de las viviendas de alquiler proviene de un tipo de inversor distinto que, de otro modo, no construiría viviendas para la venta.
El proyecto de ley ya ha paralizado el mercado de viviendas de alquiler construidas para la venta. Fannie Mae y Freddie Mac han suspendido las nuevas operaciones y los inversores privados han dejado de conceder préstamos. Según el Urban Institute, esta disposición podría reducir el número de viviendas de alquiler construidas anualmente en al menos 72.000.
“No todo el mundo tiene el historial crediticio, el pago inicial o los ingresos necesarios para comprar una vivienda”, afirmó Laurie Goodman, experta en financiación de la vivienda del Urban Institute. “No tiene sentido frenar el crecimiento de este sector que está añadiendo nuevas viviendas”.
Grandes empresas de inversión como Blackstone entraron en el sector de la vivienda unifamiliar tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007. Comenzaron comprando viviendas en subastas de ejecución hipotecaria y posteriormente se dedicaron a construir comunidades de viviendas unifamiliares de alquiler completamente nuevas para satisfacer la creciente demanda de inquilinos.
Las nuevas comunidades experimentaron un auge durante la pandemia, cuando la gente buscaba más espacio en las afueras, pero el aumento vertiginoso de los precios hacía que la compra fuera inalcanzable.
El bajo precio del terreno, la zonificación flexible y el espacio para construir horizontalmente convirtieron a las ciudades del Cinturón del Sol en zonas ideales para nuevas comunidades de alquiler. Surgieron promotoras especializadas en la construcción para alquiler, y grandes constructoras como Lennar se sumaron al negocio.
Las comunidades de construcción para alquiler suelen tener entre 100 y 200 viviendas, y desde fuera pueden parecer similares a las casas en venta. Sin embargo, presentan sutiles diferencias: no tienen alfombras, utilizan suelos resistentes y pasillos más amplios para facilitar la entrada y salida de los inquilinos.
Además, suelen ser más pequeñas que las casas construidas para la venta y están muy juntas para reducir los costes de mantenimiento. Los planos están diseñados para maximizar la eficiencia.
Es un modelo de negocio y un tipo de vivienda completamente diferente al de construir casas para la venta, afirmó Josh Hartmann, director ejecutivo de NexMetro, promotora de construcción para alquiler y propietaria de los barrios de Avilla.
“No hay personalización. Todas las casas son iguales”, dijo. “Empezamos siete casas a la semana y las terminamos 105 días después. Es un ritmo frenético”.
El requisito del Senado de que los grandes inversores vendan las viviendas de alquiler individuales en estas comunidades después de siete años sería inviable, afirmó Hartmann. A diferencia de las casas en venta en un solo lote, los vecindarios de Avilla cuentan con 200 viviendas en una sola parcela. Se requerirían cambios en el uso del suelo local para dividirlas, y las áreas comunes, como el estacionamiento, también tendrían que subdividirse.
“Nuestras comunidades están diseñadas de tal manera que no se podrían vender individualmente”, dijo Hartmann.
Los defensores del modelo de comunidades de alquiler afirman que es la única manera en que muchos padres jóvenes y profesionales que no cumplen con los requisitos para una hipoteca pueden acceder a una casa de tres o cuatro habitaciones en un buen distrito escolar cerca de centros de trabajo. El ingreso medio es de $73,000 para los hogares que viven en viviendas unifamiliares de alquiler construidas después de 2011, inferior al ingreso medio de los propietarios de viviendas, que es de $96,000, y el 42% de estos hogares de alquiler tienen hijos.
“Económicamente, ahora mismo es mejor alquilar”, dijo Sadie Morin, de 29 años, quien vive con su pareja, sus cuatro hijos y tres perros en una comunidad de Avilla cerca de Phoenix.
La familia paga $2,700 al mes por una casa de tres habitaciones con patio y garaje. Es más tranquila y cuesta lo mismo que su anterior apartamento, que era la mitad de grande, compartía paredes con vecinos ruidosos y no tenía espacio para que los niños y los perros jugaran afuera.
“Fue muy difícil para todos”, dijo Morin.
La comunidad está frente a una escuela pública y más cerca de su trabajo. Ella y su pareja están mejorando su historial crediticio y ahorrando dinero con el sueño de tener una casa propia en el futuro.
“Los precios aquí son altísimos”, dijo. “Queremos quedarnos aquí todo el tiempo que podamos hasta que podamos comprar una casa”.
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