El centro comercial estadounidense se reinventa
Por Auzinea Bacon, CNN
Los centros comerciales estadounidenses nunca murieron. Lo único que había que hacer era replantearse su diseño.
Los centros comerciales albergaron en su día grandes tiendas, hasta que la comodidad del comercio electrónico alejó a los compradores y dio lugar a cierres. Pero lo que más atrae a los consumidores es el valor y la recompensa inmediata de las compras, lo que ha llevado a algunos promotores a renovar por completo la experiencia del comercio minorista. Están reconfigurando los centros comerciales para que los consumidores puedan vivir a pocos pasos de sus tiendas o restaurantes favoritos.
El modelo de uso mixto “vivir, trabajar, jugar”, que combina apartamentos, gimnasios, hoteles, centros médicos, oficinas, restaurantes y comercios, ofrece una alternativa a los centros comerciales clásicos, según Ray Wimer, profesor de comercio minorista de la Universidad de Siracusa.
“No es solo comercio minorista. Se trata de incorporar locales de ocio, muchos restaurantes y apartamentos o condominios para atraer a un consumidor más joven”, explica Wimer.
Menos del 30% de los centros comerciales son de “nivel A”, es decir, realizan más de 400 ventas por pie cuadrado, estima Wimer. A esos centros les va bien, dijo, pero otros buscan reinventarse. Algunos se han recuperado de la pandemia de covid-19.
Los nuevos desarrollos de uso mixto distan mucho de los centros comerciales estándar que tomaron forma en la década de 1970. Los centros comerciales de uso mixto conservan un surtido de tiendas y restaurantes, pero estos establecimientos tradicionales comparten ahora espacio con sucursales bancarias, centros de transfusión de sangre, comisarías de policía, servicios de preparación de impuestos e incluso viviendas.
Aproximadamente el 46% de los centros comerciales remodelados son de uso mixto, según un análisis del gigante de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle (JLL) en 2023. Tradicionalmente, los centros comerciales contaban con “anclas” -a menudo grandes almacenes como Sears y Macy’s- que impulsaban el tráfico de personas y ayudaban a los negocios más pequeños a generar ventas. En la actualidad, cerca del 30% de las remodelaciones de centros comerciales son residenciales y casi el 54% de las remodelaciones de uso mixto incorporan viviendas, según JLL.
Los apartamentos y condominios en centros comerciales atraen a jóvenes profesionales y personas cuyos hijos se han independizado, según Josh Schrier, vicepresidente ejecutivo y director de inversiones del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Pensilvania (PREIT, por sus siglas en inglés), que salió de la quiebra en abril de 2024 y ahora está desarrollando alrededor de 2.000 unidades de vivienda para proyectos de uso mixto en Filadelfia y Washington.
“Sin duda está atrayendo a esa cohorte más joven a estas propiedades. Buscan una comunidad, un lugar donde reunirse y cosas divertidas que hacer”, explica Schrier.
Por eso es importante para el modelo de uso mixto contar con un comercio atractivo, explicó Joe Aristone, vicepresidente ejecutivo y director de ingresos de PREIT.
Uno de los principales emparejamientos de los centros comerciales de uso mixto son los edificios de apartamentos con centros médicos.
En el sur de Nueva Jersey, Cooper University Health Care renovó un antiguo Sears en el centro comercial Moorestown Mall de PREIT para convertirlo en un centro de atención ambulatoria de tres plantas que abrió sus puertas en 2023. Además de las opciones comerciales del centro comercial, este año se empezará a construir un edificio de 375 apartamentos.
Un centro comercial similar se está desarrollando en Seattle, donde el Virginia Mason Franciscan Health’s Medical Pavilion forma parte del centro comercial Northgate Station, según su propietario, Simon Property Group, con planes para abrir un edificio multifamiliar de 234 unidades en 2026.
Los centros comerciales al aire libre son otra opción popular. El centro comercial FlatIron Crossing de Macerich, en Colorado, tiene previsto construir HiFi, un centro de barrio con restaurantes, tiendas y locales de ocio junto a una comunidad residencial de cinco plantas. Se espera que empiece a abrir en 2026, según su página web.
Los antiguos grandes almacenes también se han reconvertido en viviendas.
AvalonBay Communities, un fondo de inversión inmobiliaria, posee 15 comunidades en este tipo de distritos de uso mixto, y abrió Avalon Alderwood Place dentro de un centro comercial en Lynnwood, un suburbio de Seattle.
El precio de un apartamento de lujo en el centro comercial oscila entre los US$ 1.860 de un estudio y los US$ 3.885 de uno de tres dormitorios, según el sitio web de AvalonBay.
“Lo que vemos en estas comunidades es un grupo demográfico que busca un estilo de vida urbano y transitable, con servicios al alcance de la mano”, afirma Katie Bucklew, vicepresidenta de usos mixtos y desarrollo de AvalonBay.
Para algunos inquilinos, este estilo de vida puede ser ecológico y práctico.
“Con el uso mixto, se puede prescindir totalmente del automóvil y convertirlo en un lugar para caminar, montar en bicicleta y utilizar el transporte público”, afirma Shlomo Angel, catedrático de urbanismo de la Universidad de Nueva York.
El concepto original de centro comercial se asemejaba a los centros de uso mixto, con planes para oficinas de correos, bibliotecas y otros servicios, explica David Glover, responsable mundial de usos mixtos de la empresa de arquitectura y diseño Gensler. En última instancia, la instalación de comercios minoristas resultaba más rentable.
“Estos lugares, que antes se limitaban a ir a comprar algo, ahora tienen que formar parte de esa nueva mentalidad de vivir”, afirma Glover.
Según Aristone, de PREIT, aunque añadir espacios para vivir y trabajar aumenta el tráfico peatonal, también es necesario aumentar el “tiempo de permanencia”, es decir, la duración de la visita de un consumidor.
Esto puede resolverse añadiendo restaurantes o acogiendo pop-ups de marcas para atraer al público.
Los centros comerciales también atraen a la Generación Z, que busca más “diversión”, según un informe de la Federación Nacional de Minoristas. Según Stephen Lebovitz, consejero delegado de CBL Properties, que tiene 55 centros comerciales y outlets en su cartera, esto significa centrarse en tiendas de belleza y ocio deportivo como Lululemon. Seis de ellos incluyen viviendas multifamiliares que sumarán más de 1.500 unidades, dijo Lebovitz.
“Lo bueno de los centros comerciales es que están muy bien ubicados y cuentan con redes de tráfico, infraestructuras y masa crítica a su alrededor”, afirma Lebovitz.
El principal argumento en contra de los desarrollos de uso mixto suele ser el aumento de la congestión del tráfico, según Richard Peiser, profesor de desarrollo inmobiliario de la Escuela Superior de Diseño de Harvard.
Las comunidades existentes también pueden resistirse a que más personas se trasladen o trabajen más cerca de las zonas suburbanas, según Angel, de la NYU.
Los sistemas de alcantarillado, los sistemas educativos y otras infraestructuras deben tenerse en cuenta en las comunidades antes de desarrollar el uso mixto, dijo Vanessa L. Deane, profesora clínica adjunta y directora de planificación urbana de la Universidad de Nueva York. Pero Deane también destacó las ventajas de los desarrollos de uso mixto para reducir la huella de carbono de una comunidad.
“Con cualquier urbanización, hay que pensar en el impacto sobre los usos del suelo circundantes”, añadió Deane. “Si la infraestructura existente no puede soportar el proyecto, podría haber un problema”.
Y quienes se planteen alquilar un piso en un centro comercial de uso mixto quizá quieran sopesar los inconvenientes.
El gran volumen de gente puede significar una privacidad limitada, así como atascos para caminar y aparcar. También puede faltar luz natural y opciones al aire libre. Según Schrier, de PREIT, algunas unidades son más pequeñas porque los residentes utilizan los servicios de todo el edificio, lo que puede resultar más asequible. Las microunidades pueden carecer de instalaciones de cocina como hornos y fogones, o de aparatos de limpieza como lavavajillas, lavadoras y secadoras.
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